Mülk Nasıl Bölünür (Resimlerle)

İçindekiler:

Mülk Nasıl Bölünür (Resimlerle)
Mülk Nasıl Bölünür (Resimlerle)

Video: Mülk Nasıl Bölünür (Resimlerle)

Video: Mülk Nasıl Bölünür (Resimlerle)
Video: Girişimcilik Eğitimi | Maliyet Hesaplama ve Fiyatlama Nasıl Yapılır? #1 2024, Mart
Anonim

Ev sahipleri ve gayrimenkul yatırımcıları bazen kar elde etmek için konut mülkiyetinin alt bölümlerini düşünürler. Bunu yapmak için standart bir süreç yoktur. Yasalar ve düzenlemeler bir yerden diğerine değişir. En yakın planlama ve geliştirme ofisi ile iletişime geçmek, bölgeniz için spesifikasyonlar almanın en iyi yoludur. Aşağıdaki makale bazı genel bilgiler ve öneriler sunmaktadır.

adımlar

Bölüm 1/4: Mülkünüzü Bölmeye Karar Verme

Mülkü Alt Böl Adım 1
Mülkü Alt Böl Adım 1

Adım 1. Alt bölme özelliğinin ne anlama geldiğini anlayın

Mülkü alt bölümlere ayırmak, onu birkaç parçaya bölmek anlamına gelir. Arazi sahipleri genellikle mülklerini birden fazla konut birimine böler. Bu genellikle arazinin değerini artırır.

  • Arazi birden fazla parsele bölündüğünde, her bir parsel bir veya daha fazla alıcıya satılır. Bu, mülkü tek bir konut birimi olarak tutmaktan daha karlı.
  • Daha küçük konut parsellerini satmak, büyük arazi parçalarından daha kolay olabilir. Bu, arazinin toplam değerini arttırır.
Mülkü Alt Böl Adım 2
Mülkü Alt Böl Adım 2

Adım 2. Mülkünüzü alt bölümlere ayırma riskini değerlendirin

Mülkün bölünmesi, arazi geliştiricileri, inşaatçılar, emlakçılar ve diğer profesyoneller arasında yaygındır. Ancak, süreçte yeniyseniz, gerekli özeni göstermezseniz riskli olabilir. Mülkünüzün alt bölümlere ayrılmaya uygun olup olmadığını belirlemek için bir dizi ön öğeyi değerlendirin. Mülkünüz uygun bile olmadığında, bir alt bölüm tasarlamak ve başvurmak için çok fazla zaman ve para harcayabilirsiniz.

Özelliği Alt Böl Adım 3
Özelliği Alt Böl Adım 3

Adım 3. Planlarınızın boyutunu ve kapsamını değerlendirin

Mülk büyüklüğü arttıkça mülkün bölünmesiyle ilgili karmaşıklıklar artar. Daha küçük bir mülk parçasını (bir dönümden daha küçük olan) sadece iki parsele bölmek daha az karmaşıktır. Daha büyük projeler daha karmaşıktır. Bir dönümden daha büyük mülkleri üç veya daha fazla parsele bölmeyi planladığınızda, işler çok daha karmaşık hale gelir.

Mülkün bölünmesini zorlaştıran diğer faktörler arasında arsanın mevcut bir kamu yoluna cepheli olup olmadığı ve yeni yollar, kamu hizmetleri ve diğer altyapı inşa etmeyi planlayıp planlamadığınız yer alır. Site tasarımına ve düzenine bağlı olarak, bir alt bölüm projesi kolayca tam ölçekli bir topluluk geliştirme projesine dönüşebilir

Bölüm 2/4: Araştırmanızı Yapmak

Özelliği Alt Böl Adım 4
Özelliği Alt Böl Adım 4

Adım 1. Kısıtlamaları kontrol edin

Planlarınızı engelleyebilecek yerel yönetmelikler, mahalle antlaşmaları veya tapu kısıtlamaları olmadığından emin olun. Bir tapu araştırması, bu sorunlardan herhangi birinin yanı sıra arazi üzerinde herhangi bir ödenmemiş haciz veya diğer iddiaların varlığını belirleyecektir.

  • Bir unvan şirketi bulun. Emlakçınız veya borç vereniniz, genellikle birlikte çalıştıkları birini tavsiye edebilir veya akranlarınızdan tavsiyeler alabilirsiniz. Tapu şirketi, satıcının mülkü satmak için yasal hakka sahip olduğundan emin olmak için tapu araştırması yapar.
  • Unvan şirketi, unvanın geçerliliğini doğruladıktan sonra, bulgularını belirten bir başlık-görüş mektubu yayınlayacaktır.
  • Tapu şirketi ayrıca tapu sigortası da yapacaktır. Tapu sigortası, önceki sahipler veya borçlular mülk üzerinde bir hak talebinde bulunduklarını belirtirse alıcıyı korur.
  • Tapu araması sırasında tapu şirketi, satıcının mülkün tek sahibi olduğunu doğrulamak için eski tapuları inceler. Tapu araması ayrıca vergiler, ipotekler veya krediler gibi mülk üzerindeki ödenmemiş borçları da ortaya çıkarır.
Özelliği Alt Böl Adım 5
Özelliği Alt Böl Adım 5

Adım 2. Pazarın, bölünmüş mülkünüz üzerindeki etkisini tahmin edin

Bölgenizde lotlar için bir pazar olduğundan emin olun. Onları mantıklı bir fiyata sat. Bölgede pazarlanabilir lot büyüklüğü, yerleşim planı ve fiyatı belirlemek için bölgedeki pazarı ve diğer özellikleri araştırın.

  • Bu konuda tavsiye almak için yerel deneyime sahip güvenilir bir emlakçıya danışın. Bölgenizde çalışmış diğer inşaatçılardan bilgi alın.
  • Mülkünüzün konumunun, mevcut değerini ve nasıl takdir edebileceğini etkilediğini anlayın. Bölgede şu anda piyasada bulunan ve yakın geçmişte satılan diğer mülklerin değerlerini inceleyin.
  • Örneğin, konut inşa etmek için mülkü alt bölümlere ayırmayı planlıyorsanız, bulunduğunuz yerdeki en yüksek değeri taşıyacak ev ve parsel büyüklüğünü belirleyin. Bölgede satılan evlerin çoğu daha küçükse veya daha küçük parsellerdeyse, büyük, pahalı evler inşa etmeyi seçmeyin. Daha lüks bir mahallede olabilecekleri kadar çok satmayacaklar. Değerleme uzmanı, bir eve, konumdaki en yüksek ev fiyatından daha yüksek bir değer atayamaz. Bu nedenle, piyasayı araştırmak ve uygun bir boyut ve fiyat göz önünde bulundurarak başlamak akıllıca olacaktır.
Mülkü Alt Böl Adım 6
Mülkü Alt Böl Adım 6

Adım 3. İmar ve diğer gereksinimleri anlayın

Araziyi alt bölümlere ayırmanızı engelleyen hiçbir yönetmelik, sözleşme veya diğer kısıtlamalar olmasa bile, yerel imar, bölünme ve mülk geliştirme yasaları planlarınızı etkileyebilir. Her belediye ve ilçenin kendi imar düzenlemeleri, arsa ve bina büyüklüğü kısıtlamaları ve açık alanla ilgili gereksinimleri vardır. Mülkü alt bölümlere ayırma planlarına yatırım yapmadan önce bu yasaları araştırın. Talebinizin makul görülmesi halinde verilebilecek imar farklarına başvurmanız mümkündür.

  • Mülkün imar kategorisini öğrenmek için ilçenin veya belediyenin belediye planlama ve inşaat departmanı ile iletişime geçin. Bilgileri burada bulamazsanız, İnternetteki Eyalet ve Yerel Yönetim veya Belediye Kanun Kurumu (Municode) gibi web sitelerinde yerel yasaları araştırın.
  • İmar ve yerel kurallar mülkün kullanım şeklini etkileyebilir. Mahalle, tek aileli konut, çok aileli konut, geçiş veya konut artı ticari gibi karma bir kullanım için sınıflandırılabilir.
Mülkü Alt Böl Adım 7
Mülkü Alt Böl Adım 7

Adım 4. Tüm lotlarınızın düzgün şekilde servis edileceğini onaylayın

Su, kanalizasyon ve elektrik gibi kamu yollarına ve kamu hizmetlerine erişimleri yoksa mülkleri satamazsınız. Bu tesislerin arsalarınız için mevcut olduğunu ve orada inşa etmeyi planladığınız yeni konutların ek kapasitesini karşılayabileceklerini onaylayın.

  • Bu süreç bazen site geliştirme veya teknik durum tespiti olarak adlandırılır. Elektrik, su, kanalizasyon ve iletişim gibi bina alanındaki temel kamu hizmetleri ve altyapının mevcudiyetini ve seçeneklerini değerlendirme sürecidir.
  • Satılık bitmiş bir parti satın alıyorsanız, inşaatçı ile yaptığınız anlaşma bu hizmetleri kapsayacaktır. Bir mahalle veya yerleşik şehir sınırı dışında boş veya gelişmemiş bir arsa satın alıyorsanız, mülke elektrik, su, kanalizasyon ve iletişim hizmetleri almak için plan yapmanız gerekecektir.
  • Elektrik ve gaz enerjisi, elektrik şirketi tarafından mülke getirilebilir. Alternatif veya yeşil güç kaynaklarını dışlamayın: güneş, doğal gaz, propan, ısıtma yağı ve hatta jeotermal.
  • Bir parsel için kanalizasyon ve içme suyu mevcut olsa bile, bu hizmetleri inşa etmeyi planladığınız yapılara yaymak için düzenlemeler yapmanız gerekebilir. Kuyular ve yağmur suyu tutma ve filtreleme sistemleri gibi alternatifleri düşünün. Kamu kanalizasyon hizmeti her zaman mevcut değildir. Bu durumlarda bir septik sistem kurmanız gerekebilir.
  • Yüksek hızlı İnternet, telefon ve kablolu televizyon gibi kurmak istediğiniz iletişim sistemi türlerine uygun şekilde kablolamayı planlayın.
  • Site geliştirme maliyetleri önemli ölçüde artabilir. Bu maliyetler, ücretleri ve izinleri içerir ve saha ve toprak koşullarına, geliştirme planlarınıza ve yerel ücretlere ve izin maliyetlerine bağlı olarak değişecektir.
  • Kasaba veya eyalet ayrıca sizden etki ücretleri talep edebilir. Bunlar, toplulukların, topluluğa yeni evler eklemeyle ilişkili okullar, altyapı ve diğer kamu maliyetlerini ödemelerine yardımcı olur. Etki ücretleri makul bir şekilde oldukça yüksek olabilir.

Bölüm 3/4: Mülkün Alt Bölünmesi için Onay Başvurusu

Özelliği Alt Böl Adım 8
Özelliği Alt Böl Adım 8

Adım 1. Bir başlık araması yapın

Bir unvan araması, bir unvan şirketi tarafından gerçekleştirilir. Mülkte faiz talep edebilecek önceki sahiplerin olup olmadığını veya vergi veya kredi gibi ödenmemiş borçların olup olmadığını öğrenmek için kamu kayıtlarının incelenmesidir. Zaten mülkün sahibiyseniz, anlaşma yapmadan önce büyük olasılıkla bir tapu araştırması yapılmıştır. Ancak, mülkü bölmek amacıyla satın alıyorsanız, yerleşime gitmeden önce tapu araştırmasının tamamlandığından emin olun.

Özelliği Alt Böl Adım 9
Özelliği Alt Böl Adım 9

Adım 2. İşlemi yerel olarak doğrulayın

En yakın planlama, imar ve/veya geliştirme ofisi ile iletişime geçin. Şehriniz veya ilçeniz web sitelerinde bilgi yayınlayabilir. Değilse, onları aramak zorunda kalacaksınız. Mülkünüzün alt bölümlere uygun olup olmadığını sorun. Uymanız gereken kurallar veya kısıtlamalar hakkında bilgi edinin.

Mülkü Alt Böl Adım 10
Mülkü Alt Böl Adım 10

Adım 3. Alt bölümü tasarlayın

Mülkü tasarlamak için bir geliştirici veya inşaat mühendisi kiralayın. Plan, alt bölümlerin sayısı ve boyutu da dahil olmak üzere arazinin nasıl bölüneceğini belirleyecektir. Tasarım ayrıca yolların özelliklere nasıl ulaşacağını da göstermelidir.

  • Bölgenizde deneyimli inşaat mühendisleri, arazi eksperleri ve çevre danışmanları istihdam eden bir firma kiralayın.
  • Arazinin topografyasını inceleyerek ve geliştirilemeyecek kritik kaynak alanlarını belirleyerek başlayacaklar. Bu bilgileri, yaklaşık mülk çizgileri taslağı hazırlamak için kullanacaklardır. Daha sonra yerel tüzükleri gözden geçirecekler ve size sitenin geliştirilmesi için seçenekleri gösteren konsept eskizleri sunacaklar.
  • Açık alan alt bölümleri, daha kısa yollar ve azaltılmış arsa cephesi ile açık alanı korur.
  • Karma kullanımlı gelişmeler konut, iş ve rekreasyon alanlarını içermektedir.
  • Uygun fiyatlı konut geliştirmeleri, yalnızca düşük gelirli insanların bir ev satın almasına yardımcı olmakla kalmaz, aynı zamanda zor kısıtlamaları veya az tasarım potansiyeli olan siteleri kazançlı mülklere dönüştürebilir.
  • Kıdemli konutları, açık alanı erişilebilir rekreasyon ve kat mülkiyeti ile birleştirir. Okullara fazla yük bindirmeden yeni sakinleri bir bölgeye çekmenin bir yolu olabilir.
  • İstediğiniz alt bölümü seçtikten sonra, tasarım firması araziyi araştırmak, sulak alanları belirlemek, drenaj tasarlamak ve erozyonu kontrol etmek için sizinle birlikte çalışacaktır.
Özelliği Alt Böl Adım 11
Özelliği Alt Böl Adım 11

Adım 4. Mülkü inceleyin

Şehriniz veya kasabanız ölçme hizmetleri sunabilir. Değilse, mülkü araştırmak ve bir platform oluşturmak için özel bir sörveyör veya mühendis kiralayın. Bir plat, bir arsa üzerindeki alt bölümleri gösteren, ölçekli olarak çizilmiş bir haritadır. Sınırları, irtifakları, taşkın bölgelerini, yolları ve geçiş haklarını tanımlar. Mülkün yasal tanımını sağlar. Bölünecek herhangi bir arazi için platlar gereklidir.

Özelliği Alt Böl Adım 12
Özelliği Alt Böl Adım 12

Adım 5. Başvurunuzu uygun devlet kurumuna gönderin

Yerel planlama kurulunuz, dilekçenizi onaylayıp onaylamamaya karar verecektir. Başvurunuza plat haritanızı, tapu belgenizi ve başvuru ücretini ekleyin. Çoğu durumda, planlama kurulu olağan bir toplantı sırasında durumunuza karar verecektir. Diğer durumlarda, halka açık bir duruşma yapacaklardır.

  • Alt bölüm planlarınızı bir araya getirdikten sonra, yerel planlama kuruluna gidin ve bir yerleşim öncesi toplantı planlayın. Tapu belgenizi ve alt bölüm planlarınızı getirin.
  • Mülkün ne kadar büyük olduğunu gösterin ve açık alanlar, mevcut ve yeni evler, araba yolları ve otoparklar için alanları belirleyin.
  • Konseydeki şehir plancıları, yerel planlama politikalarına ve yönergelerine uygun olduğundan emin olmak için teklifinizi gözden geçirecektir. Planlarınızı düzeltmeniz veya iyileştirmeniz için önerilerde bulunurlarsa şaşırmayın.
  • Gerekirse, belediyenin tavsiyelerini karşılamak için planı yeniden çalışmak üzere mimarlar, arazi eksperleri ve kalkınma planlamacılarından oluşan ekibinizle görüşün.
  • Yukarıdaki şartları yerine getirdikten sonra, başvurunuzu yapma zamanı gelmiştir. İlçe veya belediye başvurunuzu kabul edecek ve onay sürecinden geçecektir. Bu süreç birkaç haftadan birkaç aya kadar sürebilir. Soruları olup olmadığını veya daha fazla bilgiye ihtiyaç duyup duymadıklarını öğrenmek için belediyeyle sık sık iletişim kurarak başvurunuzu takip edin.
Mülkü Alt Böl Adım 13
Mülkü Alt Böl Adım 13

Adım 6. Gerekirse bir planlama veya imar değişikliği veya feragatname dosyalayın

Mülkünüz bölünmeye uygun değilse veya herhangi bir nedenle bölme başvurunuz reddedilirse, rücu hakkınız vardır. Bir planlama veya imar değişikliği veya feragat başvurusu, davayı yeniden açar. Genellikle yeniden inceleme üzerine, planlama kurulları makul gördüklerinde istisnalar tanıyacaktır.

Bölüm 4/4: Mülkün Alt Bölümünün Ödemesi

Mülkü Alt Böl Adım 14
Mülkü Alt Böl Adım 14

Adım 1. Alt bölümlerin maliyetini etkileyen faktörleri bilin

Birçok değişken maliyeti etkiler. Bunlar, mülkün boyutunu, konumunu ve onu kullanmayı planladığınız yolu içerir. Alt bölümlerin sayısı da maliyeti etkiler. Ne kadar çok alt bölüm planlarsanız, o kadar pahalıya mal olur.

  • Toplam maliyeti çok fazla faktör etkilediğinden, mülkünüzü alt bölümlere ayırmanın ne kadara mal olacağını doğru bir şekilde tahmin etmenin bir yolu yoktur. Bunlar, konumunuzu, mülkiyet yasalarını, imar gerekliliklerini, mülkünüzün boyutunu ve şeklini, mülkte mevcut binalar olup olmadığını ve kamu hizmetlerine ve altyapıya erişimin mevcudiyetini içerir.
  • Arazi bölme maliyetleri, bir arazi etüdünü, yasal ücretleri, başvuru ücretlerini, alanın temizlenmesini, kamu hizmetlerinin sağlanmasını, denetim ücretlerini ve izin maliyetlerini içerebilir.
  • Belirli bir mülkün bölünme maliyeti için bir tahmin almak istiyorsanız, bölgenizde inşaat mühendisleri, mimarlar ve arazi eksperleri bulunan bir arazi geliştirme firması ile iletişime geçin. Hangi maliyetleri tahmin etmeniz gerektiğini size söyleyebilmek için bölgenizde bilgi ve deneyime sahip olacaklardır.
Mülkü Alt Böl Adım 15
Mülkü Alt Böl Adım 15

Adım 2. Yerel başvuru ücretini ödeyin

Bu, başvurunuza eşlik edecek ve yerel hükümet kurumunuza ödenecektir. Ayrıca işitme, kaydetme, inceleme ve vergi haritası güncelleme ücretlerinden de sorumlu olabilirsiniz.

Bulunduğunuz yere ve kaç alt bölüm talep ettiğinize bağlı olarak bu ücretler için 10.000$'a kadar ödeme yapabilirsiniz. Sadece iki alt bölüm için maliyet çok daha düşük olacaktır

Mülkü Alt Böl Adım 16
Mülkü Alt Böl Adım 16

Adım 3. Eksperlere ödeme yapın

Sörveyörler saatlik ücret alıyor. Etüt için bütçe ayırmanız gereken miktar mülkün büyüklüğüne bağlıdır. Daha küçük bir mülk için, eksper sizden 500$ ile 2.500$ arasında bir ücret talep edebilir. Daha büyük mülklerin etüt ve kaplama maliyeti çok daha yüksek olabilir.

Mülkü Alt Böl Adım 17
Mülkü Alt Böl Adım 17

Adım 4. Gerekli mülk iyileştirmeleri için ödeme yapın

Bu gereksinimler harcamalarınızı fırlayabilir. Mülk alt bölümü için onay, genellikle mülkte belirli iyileştirmeler yapmanız gereken gereksinimlerle birlikte gelir. Bunlar genellikle erişim yolları, kanalizasyon ve kamu hizmetleri ile ilgilidir. Bu iyileştirmeler genellikle on binlerce dolara mal olabilir.

Önerilen: